Italienisches

Immobilienrecht

Träumen Sie davon, ein Haus in Italien zu besitzen?
Mit unserer Anwaltskanzlei wird dieser Traum Wirklichkeit!

Unsere Leistungen im italienischen Immobiliengeschäft

Güterteilung und Auflösung von Gemeinschaften, außergerichtlich und gerichtlich. Unterstützung in allen rechtlichen und praktischen Aspekten von Immobilienkauf und-verkauf, von Ferienwohnungen bis hin zu landwirtschaftlichen Betrieben in den renommiertesten Weingegenden der Region.

In Italien ist die Beauftragung eines Notars für die Beurkundung eines Immobilienkaufs gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und stellt sicher, dass alle formellen rechtlichen Anforderungen eingehalten werden. Es ist jedoch sehr zu empfehlen, zusätzlich einen deutschsprachigen Anwalt hinzuzuziehen – nicht nur zur Überwindung möglicher Sprachbarrieren, sondern auch, um rechtliche Fragen zu klären, Lösungen zu erarbeiten und bei der Gestaltung des Kaufvertrags aktiv mitzuwirken.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Beantragung eines Hypothekendarlehens in Italien und stellen sicher, dass Ihnen alle erforderlichen Unterlagen für eine erfolgreiche Finanzierung zur Verfügung stehen.

In Italien ist es üblich, vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags eine Anzahlung zu leisten. Diese Anzahlung ist in der Regel nicht erstattungsfähig, falls der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Umso wichtiger ist es, den Vorvertrag sorgfältig prüfen zu lassen, bevor eine Zahlung erfolgt.

Manchmal sind spezielle Genehmigungen erforderlich, um in Italien eine Immobilie zu erwerben. Dies gilt insbesondere, wenn es sich um eine historische Immobilie oder eine Immobilie in einem Naturschutzgebiet handelt. Informieren Sie sich daher bereits im Vorfeld über eventuelle Genehmigungen, um mögliche Verzögerungen beim Kaufprozess zu vermeiden.

Eine italienische Steuernummer ist erforderlich, um eine Immobilie in Italien zu kaufen. Ein italienischer Anwalt kann das für Sie übernehmen und alle erforderlichen Unterlagen vorlegen.

Weil zahlreiche Dokumente zum Kauf einer Immobilie in Italien auf Italienisch verfasst sind, ist es unabdingbar, einen erfahrenen Übersetzer hinzuzuziehen.

Italienisches Immobilienrecht

Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich in mehreren Punkten vom deutschen. Wenn Sie als Ausländer in Italien eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt von einem erfahrenen italienischen Anwalt beraten lassen.

Beim Erwerb einer Immobilie in Italien wird der Kauf durch eine notariell beurkundete Urkunde vollzogen, die der Notar anschließend im zuständigen Immobilienregister einträgt. In Deutschland dagegen folgt auf den Kaufvertrag erst die Eintragung im Grundbuch.

Diese notarielle Urkunde hat in Italien zudem eine andere Rechtswirkung als der deutsche Kaufvertrag: Das Eigentum geht bereits mit der Beurkundung über, während Sie in Deutschland erst nach der Grundbucheintragung rechtlich als Eigentümer gelten.

Da im italienischen Recht keine Auflassungsvormerkung erforderlich ist, wird der Kaufpreis dort in der Regel unmittelbar nach der notariellen Beurkundung fällig.

Was muss man beim Kauf einer Immobilie in Italien beachten?

Beim Immobilienkauf in Italien müssen Sie vor allem die Verjährungsfristen im Blick behalten. Ansprüche aus dem Kaufvertrag verjähren in Deutschland nach drei Jahren, während sie in Italien – je nach Anspruchsgrund – zwischen zwei und zehn Jahren liegen können. Möchten Sie eine Immobilie auf Familienmitglieder oder Nahestehende übertragen, können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein und der Vorgang kompliziert werden.

Auch die Grundsteuer verlangt besondere Aufmerksamkeit: Die Grunderwerbsteuer wird in Italien nicht am Kaufpreis festgemacht. Ihre Höhe richtet sich nach Faktoren wie der Größe der Immobilie, dem Standort, dem Baujahr sowie der Frage, ob sich der Käufer in Italien anmeldet.

Angesichts dieser Unterschiede empfiehlt es sich, einen erfahrenen italienischen Anwalt hinzuzuziehen – besonders, wenn Sie als Ausländer eine Immobilie erwerben oder verkaufen wollen. Er beschafft die notwendigen Genehmigungen, erstellt oder prüft die Verträge und begleitet Sie durch den gesamten Kauf‑ oder Verkaufsprozess.

Wie hoch sind die Steuern für ein Haus in Italien?

Die Steuern für ein Haus in Italien richten sich nach der Art der Immobilie, ihrem Wert und ihrer Nutzung. Im Überblick die wichtigsten Abgaben, die beim Besitz oder Erwerb einer Immobilie in Italien zu berücksichtigen sind:

Eintragungssteuer
Ist der Verkäufer eine Privatperson oder ist der Verkauf von der Mehrwertsteuer befreit, muss der Käufer zum Zeitpunkt des Kaufs eine Eintragungssteuer in Höhe von 9 % auf den Katasterwert der Immobilie entrichten, unabhängig von der vereinbarten und in der Kaufurkunde angegebenen Gegenleistung. Wird der Kauf als „Erstwohnung“ getätigt, sinkt die Eintragungssteuer auf 2 %, es sei denn, die Immobilie ist von besonderem Wert.
Mehrwertsteuer (VAT)
Dies ist eine Alternative zur Registrierungssteuer und gilt für den Fall, dass der Verkäufer ein Unternehmen ist und der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt. Der Mehrwertsteuersatz variiert je nach Art der Immobilie zwischen 10 % und 22 % des Kaufpreises. Anders als bei der Registersteuer ist die Bemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis.
Hypothekensteuer und Katastersteuer
Beide sind Steuern, die beim Kauf einer Immobilie fällig werden. Sie liegen in der Regel zwischen 50 € (bei einem registrierungspflichtigen Verkauf) und 200 € (bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkauf).
Imposta Municipale Propria (IMU)
Die IMU ist eine örtliche Steuer, die vom Grundstückseigentümer an die Gemeinde zu zahlen ist. Die Höhe der Steuer hängt von Faktoren wie der Art, der Lage und dem Baujahr der Immobilie ab. Im Allgemeinen muss der Eigentümer die IMU nicht zahlen, wenn die Immobilie als „Erstwohnsitz“ genutzt wird, außer bei besonders wertvollen Immobilien, bei denen die IMU immer fällig ist. Der IMU-Satz beträgt im Allgemeinen 0,76 % des Katasterwerts, ist jedoch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Sie wird auf der Grundlage des Katastereinkommens der Immobilie berechnet.
Erbschaftssteuer
Sie wird vom Staat erhoben, wenn eine Immobilie vererbt wird. Die Bemessungsgrundlage für die Steuer basiert im Allgemeinen auf dem Katasterwert der Immobilie, und der Steuersatz hängt vom Grad der Verwandtschaft zwischen dem Verstorbenen und den Erben ab.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Steuersätze und -bedingungen von Gemeinde zu Gemeinde in Italien unterschiedlich sein können. Es empfiehlt sich daher, einen erfahrenen italienischen Anwalt zu konsultieren, um spezifische Fragen zu den Steuern und anderen rechtlichen Aspekten des Immobilienkaufs in Italien zu klären.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer in Italien?

Grundlage ist meist eine jährliche Abgabe, die sich am Katasterwert der Immobilie orientiert – dem staatlich festgelegten Wert, der den Vermögenswert der Immobilie angibt. Üblicherweise bewegt sich der Steuersatz zwischen 0,2 % und 1,5 % des Katasterwerts.

Daneben existieren gemeindespezifische Ausnahmen. Manche Gemeinden befreien Ferienhäuser, die nur für begrenzte Zeit im Jahr genutzt werden; andere gewähren Vergünstigungen für Neubauten oder Immobilien, die ein Unternehmen zu Geschäftszwecken nutzt.

Erkundigen Sie sich daher frühzeitig beim zuständigen Amt Ihrer Gemeinde nach dem genauen Steuersatz und etwaigen Ausnahmen. Ein erfahrener italienischer Anwalt kann Sie dabei unterstützen und alle Fragen zum italienischen Steuerrecht sowie zur Zweitwohnsitzsteuer kläre.

Wie hoch ist die Grundsteuer in Italien?

Die Grundsteuer in Italien heißt „Imposta Municipale Propria“ (IMU). Ähnlich wie bei der Zweitwohnsitzsteuer richtet sich ihr Betrag nach Faktoren wie Eigentumsart und Lage der Immobilie.

Der Basissatz liegt bei 0,76 % des Katasterwerts (valore catastale). Jede Gemeinde kann diesen jedoch anpassen und Werte zwischen 0,2 % und 1,06 % festlegen. Zudem sind je nach Art und Nutzung des Objekts Freibeträge oder Ermäßigungen möglich.

Nutzen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz, entfällt die IMU meist vollständig; Luxusimmobilien sind hiervon oft ausgenommen.

Da die genaue Höhe der IMU von Gemeinde zu Gemeinde variiert, empfiehlt es sich, einen erfahrenen italienischen Anwalt hinzuzuziehen, um alle Fragen zur Grundsteuer und weiteren steuerlichen Aspekten zu klären.

Wie berechnet sich der Katasterwert in Italien?

Der Katasterwert (valore catastale) wird turnusmäßig etwa alle fünf Jahre von der Katasterbehörde (Agenzia del Territorio) überprüft und bei Bedarf angepasst.

Er entsteht aus einer Reihe von Parametern – etwa Alter, Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie – und wird für jedes Gebäude sowie jedes Grundstück einzeln berechnet. Die Behörde kombiniert dabei mehrere Kennzahlen, unter anderem:

Fläche von Grundstück und Gebäude
Art und Alter des Gebäudes
Lage und Qualität der Immobilie
Infrastruktur und Ausstattung der Umgebung

Der Katasterwert dient als Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuern und Abgaben, darunter die Grundsteuer (IMU), die Zweitwohnsitzsteuer, die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer.

Beachten Sie, dass dieser Wert nicht automatisch dem Marktwert entspricht; Angebot und Nachfrage können dazu führen, dass der Verkehrswert höher oder niedriger liegt.

Welche Arten von Kaufverträgen können mir bei einem Immobilienkauf in Italien begegnen?

Beim Erwerb einer Immobilie in Italien kommen hauptsächlich vier Vertragsmodelle in Betracht:

Vorvertrag (Preliminare di compravendita)
Hierbei einigen sich Käufer und Verkäufer vorab auf wesentliche Punkte – etwa Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fristen für den Abschluss und erfüllende Bedingungen. Der Vorvertrag legt den Rahmen fest, innerhalb dessen der spätere Hauptvertrag geschlossen werden soll.
Kaufvertrag (Atto di compravendita)
Dieser notariell beurkundete Endvertrag besiegelt den Eigentumsübergang. Er enthält neben einer genauen Objekt- und Grenzbeschreibung auch den endgültigen Kaufpreis, Zahlungsbedingungen sowie die Modalitäten der Besitzübergabe.
Vorläufiger Kaufvertrag (Compromesso)
Rechtlich bindender als der Vorvertrag, stellt der Compromesso bereits eine endgültige Verpflichtung dar. Ein Rücktritt ist nur gegen Zahlung der im Vertrag festgelegten Strafe möglich.
Kaufvertrag mit Kauf auf Plan (Contratto di vendita su progetto)
Wird eine noch im Bau befindliche Immobilie gekauft, regelt dieser Vertrag unter anderem Preis, Zahlungsabschnitte, Fertigstellungstermine sowie Gewährleistungen des Bauträgers zur Qualität und termingerechten Übergabe.

Prüfen Sie den Vertrag in allen Punkten sorgfältig und stellen  Sie sicher, dass  Sie die Bedingungen verstehen und akzeptieren, bevor  Sie unterschreiben. Holen  Sie dazu am besten einen erfahrenen italienischen Anwalt hinzu, der gewährleistet, dass alle nötigen Details enthalten und rechtlich abgesichert sind.

Welche Dokumente müssen für die Beurkundung einer italienischen Immobilie vorliegen?

Ausweiskopien aller im Vertrag genannten Personen
bei Privatpersonen: Nachweis über den Familienstand
Italienische Steuernummern (codice fiscale) aller Beteiligten
Aktueller Katasterauszug (visura)
Offizieller Grundriss und Lageplan (planimertia catastale)
Kaufvertrag oder Erbnachweis des bisherigen Eigentümers
Nachweis über hypothekarische Belastungen und ihre Löschbarkeit bei Zahlung des Kaufpreises
Bestätigung, dass keine grundstücksbezogenen und persönlichen Steuerrückstände des Verkäufers bestehen
bei gewerblichem Immobilienkauf: Beglaubigter Handelsregisterauszug und Gesellschafterbeschluss über den Immobilienkauf/-verkauf bei italienischen Unternehmen

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken:

Vorkaufs-Verzichtserklärung der Pächter oder direkten Nachbarn.

Bei Vertretung durch Bevollmächtigte:

Notariell beglaubigte Vollmacht

Bei Gebäuden:

Baugenehmigung (concessione edilizia); Bewohnbarkeitszeugnis (abitabilità); eventuell nachträgliche Genehmigung eines Schwarzbaus (sanatoria) einschließlich des Zahlungsnachweises der Strafe; Energiepass (certificazione energetica)

Bei Grundstücken:

Miet- oder Pachtverträge, insofern das Grundstück vermietet oder verpachtet ist

Bei Baugrundstücken:

Bebaubarkeitsnachweis (certificato di destinazione urbanistica)

Kundenstimmen

Unsere Mandanten schätzen unsere Verlässlichkeit, Fachkompetenz und das persönliche Engagement, mit dem wir ihre rechtlichen Anliegen vertreten.

Megan T.

Los Angeles, CA

„Ich habe ein Haus an der Amalfiküste gekauft, und ohne die Kanzlei von Giorgio Masina hätte ich mich in dem italienischen Rechtssystem verloren gefühlt. Sie haben alles geprüft, verhandelt und den ganzen Ablauf betreut – absolut professionell und zuverlässig.“

Anna R.

aus Berlin

"Ich wollte eine Ferienimmobilie in der Toskana kaufen und hatte absolut keine Ahnung vom italienischen Immobilienrecht. Dank der kompetenten Beratung durch das Team fühlte ich mich sicher und gut vertreten – und der Kauf verlief reibungslos!"

Brian K.

San Francisco, CA

„Als Investor brauchte ich rechtliche Unterstützung beim Kauf mehrerer Ferienwohnungen in Norditalien. Die Kanzlei von Giorgio Masina hat sich um alle Verträge, Steuerfragen und die Due Diligence gekümmert. Ich konnte mich voll auf ihr Know-how verlassen.“

Markus T.

aus München

"Ich hatte rechtliche Probleme mit einem geerbten Haus in Italien. Der italienische Anwalt in Berlin hat alles übernommen, mit den Behörden kommuniziert und die Sache zu meiner vollsten Zufriedenheit geklärt. Sehr empfehlenswert!"

Emily S.

New York, NY

„Ich habe eine Wohnung in Rom geerbt, aber der bürokratische Aufwand war enorm. Die Kanzlei von Giorgio Masina hat alles für mich geregelt – Erbschein, Eigentumsumschreibung, Grundsteuer. Ich musste nicht mal vor Ort sein. Besser geht’s nicht.“

Giulia S.

aus Rom

"Als Italienerin, die seit Jahren in Berlin lebt, war ich froh, hier einen Anwalt zu finden, der sich sowohl im deutschen als auch im italienischen Immobilienrecht auskennt. Die doppelte Kompetenz war Gold wert!"

Peter L.

aus Potsdam

"Ich habe mich wegen eines Kaufvertrags für eine Immobilie in Apulien an diese Kanzlei gewandt. Die Prüfung war gründlich, und alle Unterlagen wurden verständlich erklärt. Ich hatte jederzeit das Gefühl, in guten Händen zu sein."

Claudia M.

aus Hamburg

"Die Rechtsberatung war nicht nur juristisch präzise, sondern auch menschlich. Gerade bei Auslandsimmobilien ist Vertrauen wichtig – und das hatte ich vom ersten Gespräch an. Ein echter Glücksgriff!"